Huurrecht

Bescherming van de huurder

Het huurrecht  is onder meer van toepassing op de huur en verhuur van een woning. Ter bescherming van de huurder zijn vele bepalingen van dwingend recht. Dit betekent dat partijen hier niet van af mogen wijken, ook niet door andere afspraken te maken in het huurcontract.

Bij de huur van woonruimte wordt er onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde woningen (sociale sector woningen) en niet-geliberaliseerde woningen (vrije sectorwoningen).

(Niet-)geliberaliseerde woning en huurprijs

Bij niet-geliberaliseerde woningen komt de huurder in aanmerking voor huurtoeslag. Hiervoor dient de huurprijs bij de aanvang van de huurovereenkomst beneden een bepaalde grens te liggen. De liberalisatiegrens per 1 januari 2014 is € 699,48. Dit betekent dat huurcontracten die in 2014 worden afgesloten met een huurprijs boven € 699,48 per maand, geliberaliseerd zijn. Dit bedrag is ook de grens voor de huurtoeslag in 2014.

Het maakt overigens niet uit of de woning door een woningstichting, commerciële partij of een particulier wordt verhuurd.

Bij huurliberalisatie heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurwoningen. Er is wel een uitzondering. Bij aanvang van de huurovereenkomst kan de huurder de huurcommissie laten toetsen of de huurprijs in overeenstemming is met het puntenstelsel. Is dit niet het geval, dan wordt de huurprijs bijgesteld. Dit kan tot gevolg hebben dat de woning toch onder de liberalisatiegrens valt met alle gevolgen van dien.

Een ander belangrijk verschil is dat de huurcommissie alleen kan worden ingeschakeld bij niet-geliberaliseerde woningen. Bij geliberaliseerde woningen dient een geschil uiteindelijk voorgelegd te worden aan de kantonrechter.

Beëindiging huurovereenkomst

In de praktijk ontstaan de meeste problemen bij de beëindiging van de huurovereenkomst. Een huurder heeft vrijwel altijd huurbescherming, ook als het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft. Als de huurder het niet eens is met de beëindiging van het contract, dan dient de verhuurder een procedure te starten bij de kantonrechter om de huurovereenkomst te beëindigen.

Er kan alleen beëindigd worden op de gronden die in de wet staan opgenomen. Zoals wanbetaling of het veroorzaken van overlast. Deze vallen beiden onder de beëindigingsgrond ‘zich niet als een goed huurder’ gedragen.

Leegstandswet

Verkoop van de woning is geen reden voor beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij er sprake is van een huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet. In de Leegstandswet is er geen sprake van huurbescherming. Om op basis van de Leegstandswet te mogen verhuren, moet aan een aantal criteria woren voldaan. De verhuurder dient bijvoorbeeld een vergunning te hebben van de gemeente. Aan deze vergunning is een termijn verbonden.

Tijdelijke huurovereenkomst

Bij een huurovereenkomst ‘naar zijn aard voor korte duur’, is er geen huurbescherming. In de praktijk blijkt dat deze huurcontracten nogal eens ten onrechte worden opgesteld. Het gevolg is dat de rechter oordeelt dat de huurder toch huurbescherming heeft.

Oplevering van de huurwoning/opname staat

Bij de oplevering van de huurwoning dient er in eerste instantie bekeken te worden of het oude huurrecht of het nieuwe huurrecht van toepassing is. Het nieuwe huurrecht is op 1 augustus 2003 ingevoerd. Bij huurcontracten die voor deze datum gesloten zijn, geldt bij oplevering het oude recht. Indien er geen beschrijving van de woning is opgemaakt, geldt in het oude recht dat de huurder geacht wordt de woning in goede staat te hebben ontvangen. De woning dient ook weer in goede staat te worden opgeleverd. In het nieuwe huurrecht geldt in dit geval dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen waarin het opgeleverd wordt. Met name voor een verhuurder is het dus belangrijk dat er een gedetailleerde beschrijving wordt gemaakt. De enkele zin dat ‘het gehuurde in goede staat is ontvangen’ is onvoldoende.